Generationenkredite, kurz erklärt

Was sind Generationenkredite?

Ein Generationenkredit ist eine besondere Form des Immobilienkredits, bei der die Rückzahlung über sehr lange Zeiträume gestreckt wird – oft weit über die üblichen 30 Jahre hinaus. Charakteristisch ist, dass der Kredit tilgungsfrei ist, solange die erste Generation zahlt. Das bedeutet, dass du während der Laufzeit zunächst nur Zinsen bezahlst und keine laufenden Tilgungen leistest​.

Die eigentliche Rückzahlung des Kreditbetrags erfolgt erst später, typischerweise durch die nächste Generation, wenn diese die Immobilie übernimmt​. In der Praxis handelt es sich also um ein endfälliges Darlehen mit extrem langer Laufzeit. Die Laufzeit kann theoretisch sehr hoch angesetzt werden – in manchen Fällen sprechen Anbieter von Laufzeiten bis zu 100 Jahren. Natürlich wird kein einzelner Kreditnehmer so lange leben; die Idee ist vielmehr, dass nach deinem Ableben deine Erben die Immobilie und den offenen Kredit übernehmen. Während der ersten Kreditlaufzeit zahlst du also lediglich die anfallenden Zinsen, und der Kreditbetrag bleibt vollständig offen. Erst die Erben oder Nachfolger tilgen dann den Kreditbetrag (zum Beispiel durch Verkauf der Immobilie oder durch Übernahme der Finanzierung).

Wie bei jedem Immobilienkredit dient die Immobilie selbst als Sicherheit. Es wird eine Hypothek im Grundbuch eingetragen – häufig in Form einer sogenannten Höchstbetragshypothek, da der Kredit über eine sehr lange Zeit läuft​. Diese Kreditform ist momentan noch eher eine Nischenlösung in Österreich und in der breiten Masse wenig verbreitet​. Dennoch gewinnt das Konzept angesichts steigender Immobilienpreise und strenger Kreditvergabekriterien an Aufmerksamkeit und laut einigen Beratungsportalen wird der Generationenkredit bei österreichischen Kreditnehmern zunehmend beliebter.

Für wen ist ein Generationenkredit geeignet?

Ein Generationenkredit kann in bestimmten Lebenssituationen sinnvoll sein. Insbesondere in fortgeschrittenem Alter, wenn du noch eine Immobilie kaufen oder finanzieren möchtest, aber die üblichen Kreditlaufzeiten und Tilgungsraten zu einer hohen monatlichen Belastung führen würden, kann diese Kreditform in Betracht gezogen werden​. Da du nur Zinsen zahlst, bleibt deine laufende finanzielle Belastung gering, was für Pensionisten oder ältere Erwerbstätige attraktiv sein kann.

Allerdings ist der Name etwas irreführend – der Generationenkredit ist nicht automatisch die beste Wahl für alle älteren Kreditnehmer. Im Gegenteil: Klassische Immobilienkredite sind oft auch für Senioren möglich und manchmal sinnvoller, sofern sie tragbar sind. Geeignet ist ein Generationenkredit vor allem dann, wenn bereits absehbar ist, dass bis zum Ende der (tilgungsfreien) Laufzeit ein größerer Geldbetrag zur Verfügung stehen wird – etwa aus einer Erbschaft, dem Auslaufen von Spar- oder Lebensversicherungsverträgen oder dem geplanten Verkauf einer anderen Immobilie. Mit anderen Worten: Diese Finanzierung macht insbesondere Sinn, wenn du oder deine Familie später über ausreichend Mittel verfügen, um den Kredit auf einen Schlag zurückzuzahlen​.

Für junge Familien oder Käufer kann ein Generationenkredit auch interessant sein, wenn die Eltern (ältere Generation) als Mitkreditnehmer auftreten, um die Finanzierung zu ermöglichen. In so einem Fall profitieren Jüngere von der finanziellen Stabilität und dem Immobilienvermögen der Älteren – beispielsweise, indem die Eltern eine bereits lastenfreie Immobilie als Sicherheit einbringen oder die Zinszahlungen übernehmen. Die eigentliche Tilgung erfolgt dann aus dem Nachlass oder durch die Kinder später. Wichtig ist aber, dass in solchen Fällen alle beteiligten Generationen an einem Strang ziehen und klare Absprachen herrschen.

Nicht geeignet ist ein Generationenkredit für Personen, die keinen realistischen Plan haben, wie der Kredit am Ende getilgt werden soll. Wenn unklar ist, ob und wie die nächste Generation den Kredit bedienen oder ablösen kann, oder wenn du selbst keine größeren Vermögenszuflüsse erwartest, ist diese Konstruktion riskant. Für Kunden im hohen Alter ohne entsprechende Rücklage oder erwartete Geldzuflüsse ist meist ein herkömmlicher Immobilienkredit besser geeignet.

Wichtige Überlegungen

Bei Generationenkrediten ist es wichtig, klare Vereinbarungen und rechtliche Dokumente zu haben, die die Verantwortlichkeiten und den Anteil der Beteiligten am Eigentum festlegen. Es gibt auch steuerliche und rechtliche Aspekte, die berücksichtigt werden müssen, um unerwünschte Konsequenzen zu vermeiden.

Mit unserem Team von Anwälten und Finanzierungsexperten unterstützen wir dich auch bei allen wichtigen Überlegungen in diesem Zusammenhang.

Vor- und Nachteile eines Generationenkredits

Wie jede Finanzierungsform bringt der Generationenkredit bestimmte Vorteile, aber auch deutliche Nachteile mit sich. Hier ein neutraler Überblick:

Vorteile von Generationenkrediten

• Geringe monatliche Belastung: Da du während der Kreditlaufzeit nur Zinsen zahlst und keine Tilgung, sind die laufenden Raten deutlich niedriger als bei einem klassischen Annuitätendarlehen​. Das verschafft dir finanziellen Spielraum im Alltag. Besonders in der Pension oder bei begrenztem Einkommen im Alter kann dies entscheidend sein, um sich eine Immobilie überhaupt leisten zu können.
• Immobilienkauf im Alter ermöglicht: Für Menschen in höherem Alter, die noch eine Immobilie erwerben möchten, kann ein Generationenkredit die Lösung sein. Auch wenn ein herkömmlicher Kredit aufgrund hoher Tilgungsraten oder kurzer verbleibender Laufzeit schwer leistbar wäre, kannst du mit einem tilgungsfreien Darlehen trotzdem kaufen. Du nutzt die Immobilie sofort, ohne sie zu Lebzeiten komplett abbezahlen zu müssen.
• Nachfolgende Generation beteiligt sich: Die Idee dahinter ist fair: Wenn deine Kinder oder Enkel später die Immobilie erben und davon profitieren, tragen sie auch einen Teil der Finanzierung. Für dich bedeutet das Entlastung, und für die nächste Generation eine Chance, Wohneigentum zu erhalten, ohne den vollen Kaufpreis selbst aufbringen zu müssen. So wird Immobilienvermögen in der Familie gehalten.
• Flexibilität bei der Verwendung: Ein Generationenkredit kann für verschiedene Zwecke rund ums Wohnen eingesetzt werden. Typischerweise nicht nur für den Kauf einer Immobilie, sondern z. B. auch für eine größere Sanierung oder Renovierung, für eine Aufstockung oder Ausbau eines Hauses, oder um einen finanziellen Ausgleich bei einer Scheidung zu ermöglichen​. Die Kreditform ist vielseitig nutzbar, solange genug Sicherheit vorhanden ist.
• Überbrückung bis zu erwarteten Geldzuflüssen: Hast du in Zukunft fest eingeplante Einnahmen – etwa eine Erbschaft oder das Auslaufen eines Sparvertrags – kannst du mit einem Generationenkredit die Zeit bis dahin überbrücken​. Du kommst sofort zu deinem Wunschobjekt, ohne auf den Geldeingang warten zu müssen, und löst den Kredit dann später auf einen Schlag ab, wenn das Geld verfügbar ist. So kannst du z. B. deutlich früher ins Eigenheim ziehen.

Nachteile von Generationenkrediten

• Hohe Gesamtkosten durch Zinsen: Da der Kreditbetrag über viele Jahre komplett offen bleibt, zahlst du über die Laufzeit enorm viele Zinsen insgesamt. Die Zinsbelastung ist deutlich höher als bei einem normalen Kredit, den du laufend tilgst​. Unterm Strich kann ein Generationenkredit also erheblich teurer sein. Dieser Nachteil darf nicht unterschätzt werden – man erkauft sich die niedrige Monatsrate mit höheren Gesamtkosten.
• Erben müssen die Last tragen: Die eigentliche Rückzahlung verschiebst du in die Zukunft – letztlich oft auf deine Erben. Deine Nachkommen müssen finanziell in der Lage und bereit sein, den Kredit zu tilgen​, sei es durch Verkauf der Immobilie oder durch Übernahme der Raten. Das bedeutet eine große Verpflichtung für die nächste Generation. Ist kein Erbe da, der zahlen kann oder will, steht am Ende zwangsläufig der Verkauf des Hauses. Diese Verpflichtung der Erben kann zur Belastung werden, besonders wenn mehrere Erben involviert sind oder es Unklarheiten gibt.
• Hoher Eigenmittel- und Sicherheitenbedarf: Banken gehen bei Generationenkrediten ein großes Risiko ein, da die Rückzahlung weit in der Zukunft liegt. Entsprechend verlangen sie sehr viel Eigenkapital bzw. Sicherheit. Üblich ist eine Beleihungsgrenze von maximal 30–50% des Immobilienwerts​. Das heißt, du musst oftmals 50% oder mehr des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stemmen. In der Praxis fordern einige Banken sogar um die 60% Eigenmittel. Nicht jeder verfügt über so viel Kapital – diese Voraussetzung schränkt den Kreis potenzieller Kreditnehmer stark ein.
• Zinsrisiko bei langer Laufzeit: Je länger ein Kredit läuft, desto schwerer sind Zinsentwicklungen vorherzusehen. Viele Generationenkredite starten mit einer langen Fixzins-Phase, gehen aber irgendwann in variable Verzinsung über​. Über Jahrzehnte können Zinsen stark steigen. Steigt der Zinssatz, erhöhen sich deine Zinszahlungen unter Umständen drastisch​, da der gesamte Kreditbetrag ja noch offen ist. Dieses Zinsänderungsrisiko ist erheblich. Ohne ausreichende Puffer könntest du später Probleme bekommen, die Zinsen zu bedienen.
• Planungsunsicherheit und Abhängigkeit von zukünftigen Ereignissen: Der Erfolg dieses Modells steht und fällt mit zukünftigen Ereignissen: Immobilienwerte müssen stabil bleiben oder steigen, der erwartete Geldzufluss (Erbe etc.) muss tatsächlich eintreffen, und die Erben müssen mitspielen. Es gibt viele Unbekannte. Unsichere Weitergabesituationen oder fehlende Absprachen mit den künftigen Erben machen einen Generationenkredit unpraktisch​. Wenn z. B. unklar ist, wer die Immobilie einmal bekommt oder ob derjenige überhaupt als Kreditnehmer einsteigen will, sollte man von so einer Konstruktion eher Abstand nehmen.
• Begrenzte Anbieter-Auswahl: Da Generationenkredite in Österreich bislang selten angeboten werden​, gibt es nur wenige Banken mit passenden Produkten. Speziallösungen (oft bei bestimmten Regional- oder Bausparkassen) haben ihre eigenen Konditionen, die vielleicht nicht so attraktiv sind wie Standardkredite. Der Wettbewerb ist geringer als bei normalen Wohnkrediten, was sich in Zinsaufschlägen oder strengen Bedingungen niederschlagen kann.